دکتر افشین قاسمی

موسسه حقوقی و داوری بین المللی رویای سبز

نام وکیل :افشین قاسمی پژوهشگر دوره دكترای حقوق خصوصی

تلفن : ۲۸۱۱۱۰۳۶-۰۲۱
ایمیل : info@royayehsabz.com
نشانی : تهران، سعادت آباد،میدان کاج، سرو شرقی، پلاک ۱۳۷، ساختمان رویای سبز

فوائد الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی چیست و چه اهمیت و ضرورتی دارد ؟

هرگاه شخصی اقدام به خرید ملکی کند مطابق با ماده 22 قانون ثبت، مادامی که سند آن ملک به صورت رسمی و قانونی در دفاتر اسناد رسمی به نام او نشده باشد، با وجود مبایعه نامه و قولنامه نسبت به آن ملک مالکیتی ندارد.

اما در حالتی که به صورت قولنامه و یا مبایعه نامه در محضر توافقی صورت گرفته باشد و پس از آن فروشنده به دلایلی همچون در رهن بانک بودن سند و یا بالاتر رفتن ارزش ملک، از انتقال سند رسمی ملک به نام خریدار و انجام تعهداتش در قبال او سرباز زند، شخص خریدار برای احقاق حق خود باید به دادگاه مراجعه کرده و با ارائه دادخواست، الزام به تنظیم سند رسمی ملک را از دادگاه بخواهد.

دادگاه نیز با توجه به مدارک و مفاد قرارداد میان فروشنده و خریدار حکم صادر می کند.
اهمیت تنظیم سند رسمی بدین خاطر است که به کرات دیده شده فروشنده‌ای ملک واحدی را به واسطۀ قولنامه و یا مبایعه نامه به افراد متعددی فروخته است و خریداران را درگیر مشکلات حقوقی پیچیده ای کرده است.

الزام به تنظیم سند - دکتر افشین قاسمی

در چه صورت طرح دعوی می شود و مقدمات آن چیست؟

در اغلب موارد طرفین معامله تاریخ مشخصی را برای انتقال سند ذکر کرده اند، و خریدار در تاریخ مشخص به دفتر اسناد رسمی مراجعه می کند. در صورتیکه فروشنده بدون دلیل موجه حضور نیابد، خریدار می تواند از دفتراسناد رسمی گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت نماید تا بعنوان مدرک در اختیار دادگاه قرار دهد.

اما در مواردی تاریخ انتقال سند مشخص نیست؛ در این موارد خریدار با ارائه اظهار نامه از فروشنده درخواست انتقال سند در دفتر اسناد رسمی می کند و در صورتیکه فروشنده در زمان و مکان معین حضور نیابد و از انتقال سند خودداری کند، طبق روال خریدار با گواهی اسناد رسمی مبنی بر عدم حضور فروشنده، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه ارائه می دهد تا از طریق قانون به حق خود برسد.

بهتر است خریدار از دادگاه حکمی مبنی بر در خواست منع موقت فروش ملک بخواهد تا پیش از حل دعوی، ملک به شخص سومی فروخته نشود.

در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به چه مواردی باید توجه شود؟

پیش از هر چیز بهتر است بدانیم که صدور حکمِ الزام به تنظیم سند رسمی تنها برای املاک ثبت شده و به نام فروشنده اصلی صورت می گیرد و زمانیکه دادگاه اعلام کند فروشنده مالک اصلی نیست، قرار رد دعوی صادر می شود.

بدین ترتیب باید از طریق استعلام از اداره ثبت اسناد اطمینان حاصل کرد که اولاً ملک ثبت رسمی شده است یا خیر و دوماً فروشنده، مالک اصلی است؛ تا در صورتیکه فروشنده و مالک اصلی شخص واحدی نبودند از وی بابت فروش مال غیر شکایت کرد.

در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، اگر ملک در رهن و یا بازداشت باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی رد خواهد شد. ابتدا باید سند از رهن یا یازداشت خارج شود و بعد اقدام به گرفتن الزام به تنظیم سند رسمی نمود. اگر فروشنده برای رفع مشکل اقدامی نکرد خریدار باید حکم به فک رهن ملک مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کند.

اگر مبایعه نامه و یا قولنامه امضا شود و سپس مالک اصلی ملک را رهن دهد، خریدار باید دادخواستی مبنی بر ابطال قرارداد رهنی را نیز بهمراه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به دادگاه تحویل دهد.

در صورتیکه مدارکی همچون پایان کار و صورت مجلس تفکیکی که مقدمات تنظیم سند رسمی هستند؛ آماده نباشند، خریدار علاوه بر تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، باید از دادگاه بخواهد خوانده را ملزم به آماده سازی سایر تعهدات نیز کند.

رویه قانونی گرفتن حکم الزام به تنظیم سند رسمی چگونه است و دادگاه چه وظایفی دارد؟

پس از آنکه خریدار طی روند عادی موفق به انتقال سند به صورت رسمی به نام خود نشد، با جمع آوری مدارک لازم که شامل قرادادی (مبایعه نامه و یا قولنامه) که در آن انتقال ملک توسط فروشنده تعهد شده به همراه تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی مشخص جهت امضای سند انتقال، گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه معین، در صورتیکه اظهارنامه ‌ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی به وسیله خریدار به فروشنده ابلاغ شده باشد؛

تصویر برابر اصل شده آن و همچنین عنداللزوم تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله انجام و سوابق آن پیوست دادخواست شود. در نهایت دادخواستی به همراه تمامی مدارک ذکر شده به دادگاه محلی مبنی بر رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ارائه شود.

دادگاه نیز هویت فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها، ورثه با ملاحظه انحصار وراثت را شناسایی و صلاحیت تحقق معامله را احراز می کند. همچنین احراز می کند که خواهان به تعهداتش که در سند عادی ثبت شده است، عمل نموده یا خیر، و میزان و نحوه پرداخت ها به چه صورت بوده است. و در نهایت  احراز می‌ کند که هزینه تنظیم سند رسمی چه میزان است و پرداخت آن بر عهده کدام یک از طرفین می باشد.

البته در مواردی، دادگاه ملاحظات دیگری همچون صحت سند عادی، سابقه تصرفات قانونی ملک و یا صدور قرار معاینه برای روشن شدن متصرفات ملک را نیز در نظر می گیرد.

در نهایت اگر دادگاه حکم به الزام به تنظیم سند رسمی دهد، فروشنده ملزم است طی ده روز به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و ملک را به صورت قانونی منتقل کند. در صورتیکه بازهم از حضور برای انتقال سند سرباز زند، دادگاه نماینده ای را به جای فروشنده مشخص می کند تا سند را امضا کند و ملک به صورت قانونی انتقال یابد.

مزایای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل چیست؟

در میان دعوی های حقوقی، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی یکی از پیچیده ترین مسائلی است که بسیاری با آن درگیر می شوند؛ و به دلیل عدم آگاهی کافی به شدت متضرر می شوند.

ممکن است در پیِ انجام معامله ای بخاطر ناآگاهی نه تنها به مال مورد نظرتان دست نیابید بلکه ثروت خود را نیز از دست دهید و نمی دانید چگونه به حق خود برسید. وجود یک وکیل خوب و خبره نه تنها مدت زمان حل پرونده را برایتان کوتاه تر می کند بلکه خسارات پیش بینی شده در قراردادتان را نیز وصول خواهد کرد؛ بی آنکه نیاز باشد در دادگاه مراحل رسیدگی به پرونده را دنبال کنید.

تیم حقوقی رویای سبز با وکلای مجرب پایه یک دادگستری که سالها تجربه در حل پرونده های حقوقی دارند در کنار شماست تا حکم قطعی مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی را با کمترین دوندگی و هزینه ای مقرون به صرفه برایتان صادر شود. کافیست با ما تماس بگیرد و از مشاوره متخصصان حقوقی موسسه رویای سبز بهره مند شوید.

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

مشخصات طرفین نام نام خانوادگی نام پدر شغل

محل اقامت

شهر – خیابان – کوچه- شماره – پلاک

خواهان خانم/آقای ….
خوانده خانم/ آقای….
وکیل
تعیین خواسته وبهای آن

الزام به تنظیم سند رسمی ملک (الزام به تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی …. فرعی از ….. اصلی قطعه چهارم واقع در بخش … حوزه ثبتی شرق به مساحت ۱۲۶ متر مربع واقع در…………………………………… به انضمام شش دانگ پارکینگ به شماره چهار) مقوم به

مطالبه خسارت (مطالبه خسارت بابت تخلف از انجام تعهد حضور در دفترخانه در تاریخ مقرر به مبلغ ……… تومان به استناد توضیحات مندرج ذیل مبایعه نامه شماره ………. مورخ ……. به مبلغ ….

مطالبه خسارت (مطالبه خسارت تاخیر در اجرای تعهد به مبلغ  ..….تومان بابت وجه التزام عدم تحویل مورد معامله مندرج در بند ۶-۷ مبایعه نامه شماره ………. مورخ د …….. و مابقی تا زمان اجرای حکم) به مبلغ ………..

مطالبه خسارات دادرسی

دلایل ومنضمات دادخواست

۱- مبایعه نامه به شماره ……  ۲-گواهی عدم حضور به شماره ……

۲-فرم ثبت قرارداد به شماره

ریاست محترم دادگاه های عمومی…..

با سلام

احترامااینجانب خواهان آقای ………. مراتب ذیل را به عرض می رسانم

۱- به موجب مبایعه نامه شماره …….. مورخ …………. دارای کد رهگیری ……………….. شش دانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی …. فرعی از ….. اصلی قطعه چهارم واقع در بخش … حوزه ثبتی شرق به مساحت ……….. متر مربع واقع در …………………………………… به انضمام شش دانگ پارکینگ به شماره ۴ را از خوانده آقای ………….. با ولایت قهری آقای ……… خریداری نموده است.

۲- به موجب بند ۴-۱ مبایعه نامه مذکور طرفین متعهد شدند جهت تنظیم سند رسمی مورخ ……… بر دفتر اسناد رسمی شماره …… حاضر شوند ولی متاسفانه خوانده محترم به موجب گواهی عدم حضور شماره …… مورخ ……….. در دفترخانه مزبور حاضر نگردید و تا کنون هیچ گونه اقدامی در خصوص تنظیم سند رسمی به نام موکل به عمل نیاورده است.

۳-  به موجب تبصره دوم ماده سه و بند ۵-۱ ماده ۵ مبایعه نامه موصوف فروشنده متعهد و ملتزم گردید مورد معامله را در تاریخ …………… تسلیم خریدار نماید ولی متاسفانه از ایفای تعهد خویش در این خصوص نیز امتناع ورزیده است.

۴-به موجب بند ۶-۷ از ماده ۶ مبایعه نامه مذکور فروشنده متعهد و ملتزم گردید در صورت عدم اجرای تعهد مندرج در بند پیش گفته (۵-۱) به ازای هر روز تاخیر مبلغ ……….. هزار ریال (معادل ……….. تومان) به عنوان خسارت تاخیر اجرای تعهد به اینجانب بپردازد.

علی ایحال با توجه به موارد مذکور در فوق تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خواندگان بر:

۱- حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی …. فرعی از ….. اصلی قطعه چهارم واقع در بخش … حوزه ثبتی …….. به مساحت ……………. متر مربع واقع در…………………………………… به انضمام شش دانگ پارکینگ به شماره ۴ به نام موکل.

۳- محکومیت خواندگان به پرداخت مبلغ یکصد میلیون تومان بابت تخلف از انجام تعهد موضوع ماده ۹ مبایعه نامه موصوف.

۴-  محکومیت خواندگان به پرداخت وجه التزام مندرج در بند ۶-۷ مبایعه نامه مذکور بابت تاخیر در انجام تعهد از تاریخ …………… تا زماناجرای حکم.

 

محل امضاء

 

بهترین وکیل سعادت آباد

موسسه حقوقی و داوری بین المللی رویای سبز

موسسه حقوقی رویای سبز با گروهی از وکلای خبره در حیطه تجارت و ورشکستگی همراه شماست تا در صورت بروز مشکلات تجاری حامی شما باشد و با کمترین خسارت مالی در کوتاه ترین زمان از اعتبار شما حراست کرده تا پس از پایان دوران ورشکستگی با خطای کمتر به روال عادی تجارت بازگردید.

برای مشاوره آماده هستیم

تلفن : 02128111036(سی خط)

پست الکترونیکی : info@royayehsabz.com

نشانی : تهران، سعادت آباد،میدان

کاج، سرو شرقی، پلاک ۱۳۷، ساختمان رویای سبز
ثبت-برند-رویای-سبز

موسسه حقوقی و داوری بین المللی رویای سبز

مشاوره حقوقی تلفنی - دکتر افشین قاسمی
تبلیغات با یار هومشند کسب و کار
همین حالا برندتو ثبت کن

افشین قاسمی وکیل پایه یک دادگستری و داور بین المللی

اینستاگرام رویای سبز

فهرست