خریدار به‌جای پول، چک داده و چک برگشت خورده است؟
مشاوره تخصصی درباره فسخ معامله به واسطه برگشت چک و استرداد ملک با وکلای موسسه حقوقی رویای سبز
تماس: 02128111036موسسه حقوقی و داوری بین‌المللی رویای سبز
وکیل مسئول این حوزه: افشین قاسمی – پژوهشگر دوره دکتری حقوق خصوصی
تلفن: ۰۲۱-۲۸۱۱۱۰۳۶ | ایمیل: info@royayehsabz.com
نشانی: تهران، سعادت‌آباد، میدان کاج، سرو شرقی، پلاک ۱۳۷ – ساختمان رویای سبز
فسخ معامله به واسطه برگشت چک و اثر آن بر معاملات بعدی ملک (بر اساس رأی هیأت عمومی دیوان عالی کشور)
یکی از پرسش‌های مهم در معاملات ملکی این است که: «اگر ثمن معامله با چک پرداخت شود و چک‌ها برگشت بخورد، آیا فروشنده می‌تواند معامله را فسخ کرده و ملک را برگرداند؟ و اگر خریدار ملک را به شخص دیگری فروخته باشد، تکلیف معامله دوم چیست؟» هیأت عمومی دیوان عالی کشور با صدور رأی وحدت‌رویه، پاسخ صریحی به این پرسش داده است که برای همه مراجع قضایی لازم‌الاتباع است.
خلاصه رأی هیأت عمومی دیوان عالی کشور درباره برگشت چک و فسخ معامله
بر اساس رأی هیأت عمومی دیوان عالی کشور، هرگاه در قرارداد بین طرفین شرط شده باشد که در صورت برگشت هر یک از چک‌های ثمن معامله، قرارداد خودبه‌خود فسخ و ملک به فروشنده مسترد شود:
- با برگشت چک و تحقق شرط، معامله اول منفسخ می‌شود،
- فروشنده حق استرداد ملک را خواهد داشت،
- و حتی اگر خریدار اول، ملک را به خریدار دیگری فروخته باشد، معامله دوم باطل است و ملک باید به فروشنده اول بازگردد.
این رأی مطابق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری از تاریخ صدور، برای تمامی مراجع قضایی و غیرقضایی لازم‌الاجرا است و عملاً به اختلاف رویه دادگاه‌ها در این زمینه پایان داده است.
اختلافی که بین دادگاه‌ها وجود داشت چه بود؟
قبل از این رأی، در این وضعیت بین شعب دادگاه‌ها دو دیدگاه اصلی وجود داشت:
- دیدگاه اول: با برگشت چک و فسخ معامله، فروشنده فقط حق دارد مثل یا قیمت ملک را از خریدار اول مطالبه کند و دیگر حق استرداد ملک را ندارد؛ مخصوصاً اگر ملک به خریدار دیگری منتقل شده باشد.
- دیدگاه دوم: با تحقق شرط فسخ، معامله اول منحل و انتقال بعدی نیز بی‌اعتبار است و فروشنده می‌تواند عین ملک را پس بگیرد.
هیأت عمومی دیوان عالی کشور با رأی اخیر، دیدگاه دوم را تأیید کرده و تکلیف مراجع قضایی را روشن نموده است.
اثر رأی: وضعیت معامله اول و معامله دوم پس از برگشت چک
طبق رأی هیأت عمومی:
- در صورتی که در قرارداد شرط شده باشد «در صورت برگشت هر یک از چک‌ها، معامله فسخ و ملک مسترد می‌شود»؛
- با برگشت چک، شرط محقق و معامله فسخ‌شده محسوب می‌گردد؛
- خریدار دیگر مالک ملک نیست و حق انتقال به غیر را نداشته است؛
- بنابراین، معامله دوم که توسط خریدار اول انجام شده، باطل و غیرنافذ است؛
- ملک باید به فروشنده اول مسترد شود و خریدار دوم برای مطالبه خسارت، باید به خریدار اول مراجعه کند.
جدول خلاصه وضعیت‌های مختلف برگشت چک و اثر آن بر معامله
| وضعیت | شرط قراردادی | اثر حقوقی |
|---|---|---|
| چک‌ها پاس شده و شرط فسخی در قرارداد نیست | بدون شرط فسخ به‌علت عدم پرداخت | معامله قطعی است؛ فروشنده فقط در صورت وجود خیارات دیگر می‌تواند فسخ کند. |
| چک برگشت خورده و شرط «فسخ در صورت برگشت چک» وجود دارد | شرط صریح مبنی بر فسخ و استرداد ملک | با برگشت چک، معامله منفسخ و ملک باید به فروشنده مسترد شود؛ معاملات بعدی خریدار اول باطل است. |
| چک برگشت خورده ولی شرط فسخ قراردادی وجود ندارد | عدم پیش‌بینی فسخ در قرارداد | معمولا فروشنده باید از طریق مطالبه وجه چک و در موارد خاص، طرح دعاوی فسخ به‌استناد خیارات قانونی اقدام کند؛ موضوع پیچیده و نیازمند بررسی دقیق قرارداد است. |
بنابراین، درج یک شرط دقیق و صریح در مبایعه‌نامه درباره فسخ خودکار معامله در صورت برگشت چک می‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات و دعاوی پیچیده جلوگیری کند.
درگیر برگشت چک و اختلاف بر سر فسخ معامله هستید؟
بررسی متن مبایعه‌نامه، شرایط فسخ، وضعیت خریدار دوم و راهکارهای استرداد ملک، نیازمند مشاوره حقوقی دقیق است.
تماس: 02128111036سوالات متداول درباره فسخ معامله به واسطه برگشت چک
اگر در قرارداد شرط شده باشد با برگشت چک معامله فسخ است، آیا نیاز به اعلام فسخ توسط فروشنده است؟
بسته به عبارت دقیق شرط، در بسیاری از قراردادها شرط به‌گونه‌ای تنظیم می‌شود که فسخ به‌صورت قهری و خودکار واقع می‌شود. با این حال، برای جلوگیری از اختلاف، بهتر است فروشنده فسخ را به‌صورت رسمی (مثلا از طریق اظهارنامه) به خریدار و در صورت وجود، به خریدار دوم نیز اعلام کند.
در صورت فسخ معامله به علت برگشت چک، تکلیف خریدار دوم چیست؟
طبق رأی هیأت عمومی، معامله دوم نسبت به ملک باطل است و فروشنده می‌تواند عین ملک را پس بگیرد. خریدار دوم برای جبران خسارت، باید علیه خریدار اول (که بدون حق، ملک را فروخته) اقدام کند و مطالبه وجه یا خسارات نماید.
اگر شرط فسخ در صورت برگشت چک در قرارداد پیش‌بینی نشده باشد چه می‌شود؟
در این حالت، صرف برگشت چک به معنی فسخ خودکار معامله نیست. فروشنده معمولاً باید وجه چک را مطالبه کند و در صورت وجود شرایط، به استناد خیارات قانونی (مثل خیار تأخیر ثمن در موارد معین) یا شروط قراردادی دیگر، دعوی فسخ مطرح نماید. این موضوع کاملاً تخصصی است و نیاز به بررسی متن قرارداد دارد.
آیا فروشنده می‌تواند هم ملک را پس بگیرد و هم وجه چک را مطالبه کند؟
در صورت تحقق فسخ، اصل بر این است که طرفین به وضعیت قبل از عقد برگردند؛ یعنی فروشنده ملک را پس می‌گیرد و ثمنی که دریافت کرده (در صورت دریافت) را مسترد می‌کند. مطالبه هم‌زمان ملک و ثمن، بدون مبنای قانونی، معمولاً پذیرفته نمی‌شود و ممکن است منجر به بی‌اعتباری بخشی از ادعا شود.
این رأی هیأت عمومی از چه زمانی لازم‌الاجراست و برای چه مراجعی الزام‌آور است؟
طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری، آرای هیأت عمومی دیوان عالی کشور از تاریخ صدور، برای همه شعب دیوان عالی، دادگاه‌ها و مراجع قضایی و حتی برخی مراجع غیرقضایی لازم‌الاتباع است و برای وحدت رویه در تفسیر قانون به کار می‌رود.
موسسه حقوقی و داوری بین‌المللی رویای سبز | تهران – سعادت‌آباد | وکیل دعاوی ملکی، چک و قراردادها