فوائد الزام به تنظیم سند رسمی

فواید الزام به تنظیم سند رسمی ملک و هر آنچه باید قبل از طرح دعوا بدانید

در بسیاری از معاملات ملکی، خریدار ثمن معامله را پرداخت کرده اما فروشنده در موعد مقرر به دفترخانه نمی‌آید یا از انتقال رسمی ملک خودداری می‌کند. در این حالت، بهترین ابزار قانونی خریدار، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی است که باعث می‌شود انتقال مالکیت، حتی بدون همکاری فروشنده، از طریق حکم دادگاه انجام شود.

الزام به تنظیم سند رسمی یعنی چه؟

مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت و ادارات ثبت فقط کسی را مالک ملک می‌شناسند که سند رسمی به نام او ثبت شده باشد؛ نه صرفاً خریدار قولنامه‌ای یا دارنده مبایعه‌نامه. بنابراین، اگر شما ملکی را با مبایعه‌نامه یا قولنامه خریده‌اید ولی سند ثبتی هنوز به نامتان منتقل نشده است، از نظر ثبتی هنوز مالک رسمی محسوب نمی‌شوید.

در صورتی که فروشنده با وجود تعهد در مبایعه‌نامه:

• در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر نشود،
• به بهانه‌هایی مانند رهن بودن سند، بازداشت ملک یا افزایش قیمت، از انتقال رسمی خودداری کند،

خریدار می‌تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه، صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی را درخواست کند تا دادگاه فروشنده را ملزم به انتقال سند کند و در صورت استنکاف او، نماینده دادگاه به جای وی سند را امضا نماید.

چرا تنظیم سند رسمی این‌قدر مهم است؟

یکی از شایع‌ترین مشکلات بازار مسکن، فروش یک ملک به چند نفر از طریق قولنامه‌های متعدد است. زمانی که فروشنده سند رسمی را به نام هیچ‌کدام منتقل نکرده باشد، خریداران مختلف درگیر دعاوی پیچیده حقوقی و sometimes طولانی‌مدت می‌شوند.

مهم‌ترین فواید الزام به تنظیم سند رسمی عبارتند از:

در چه شرایطی می‌توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کرد؟

به‌طور خلاصه، برای طرح موفق دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، باید چند شرط اصلی وجود داشته باشد:

• وجود یک مبایعه‌نامه یا قولنامه معتبر که در آن، فروشنده تعهد به انتقال رسمی کرده باشد.
• ثبت رسمی ملک و وجود سند ثبتی برای آن (املاک فاقد سابقه ثبتی شرایط متفاوتی دارند).
• احراز این که فروشنده، مالک رسمی ملک در اداره ثبت اسناد و املاک است.
• عدم وجود موانعی مانند رهن، بازداشت، یا بازداشت اجرایی که مانع انتقال رسمی شود؛ یا طرح هم‌زمان دعوای فک رهن و ابطال بازداشت.

مدارک مهم در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

برای اینکه دادگاه بتواند به نفع خریدار حکم صادر کند، معمولاً مدارک زیر لازم است:

• مبایعه‌نامه یا قولنامه (ترجیحاً دارای کد رهگیری و امضای طرفین).
• گواهی عدم حضور فروشنده از دفترخانه‌ای که برای تنظیم سند در قرارداد تعیین شده است.
• استعلام ثبتی از اداره ثبت برای احراز مالکیت و وضعیت بازداشت یا رهن ملک.
• در صورت لزوم، اظهارنامه رسمی مبنی بر دعوت فروشنده برای حضور در دفترخانه.
• مدارک پرداخت ثمن معامله و یا شیوه پرداخت (رسیدها، حواله‌ها، چک‌ها و…).

نقش دادگاه در رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دادگاه پس از ثبت دادخواست، وظایف زیر را بر عهده دارد:

• احراز هویت خریدار و فروشنده و در صورت فوت هر یک، شناسایی وراث بر اساس گواهی انحصار وراثت.
• بررسی صحت و اعتبار سند عادی (مبایعه‌نامه) و تطبیق آن با مقررات.
• احراز این که فروشنده، مالک رسمی و قانونی ملک است.
• بررسی این که خریدار به تعهدات مالی خود طبق قرارداد عمل کرده است یا خیر (پرداخت ثمن و…)
• تعیین تکلیف مبلغ و هزینه‌های تنظیم سند و پرداخت آن توسط طرفین.

در صورتی که دادگاه دعوای خریدار را وارد بداند، حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی صادر می‌کند. اگر فروشنده ظرف مهلت مقرر به دفترخانه مراجعه نکند، نماینده دادگاه به جای او سند را امضا خواهد کرد و انتقال رسمی انجام می‌شود.

سوالات متداول درباره الزام به تنظیم سند رسمی

موسسه حقوقی و داوری بین‌المللی رویای سبز | پرونده‌های ملکی، الزام به تنظیم سند رسمی، فروش مال به غیر و اختلافات ناشی از مبایعه‌نامه